中国房地产危机“尚未触底”

中国的买房者们曾坚定地相信房子是最安全的投资，这种信念曾推动该国房地产行业成为经济的支柱。

但在过去的两年里，随着房地产商们在巨额债务的重压下崩盘，新房销售骤降，中国的消费者们已展现出一种同样不可动摇的信念：房子已成为赔钱的投资。

许多中国家庭财产的主要部分是房子，对房地产的信心快速丧失是中国决策者们面临的一个日益严重的问题，他们正在竭尽全力重振这个陷入困境的行业，但收效甚微。香港一家法院周一下令负债逾两万亿元的中国恒大停盘进入清算过程，这家公司的问题充分暴露了中国房地产行业的困境。

在未能偿还投资者贷款后，恒大以及其曾领军的房地产行业已艰难维持了两年。恒大缺少用于偿债的现金，曾试图对其开发的公寓楼仍是一项稳健投资表现出信心，认为房地产肯定会出现反弹，就像该市场以前在度过了低迷时期之后那样。

但这次的房地产衰退已是有记录以来时间最长的，不仅仍在持续，而且还在加速。

中国2023年的房屋销售额同比下降了6.5%。据中国投资银行东兴证券的数据，仅去年12月的月销售额就比去年同期下降了17.1%。新项目的投资也已放缓。去年的房地产开发投资比上年下降了9.6%。

“市场尚未触底，”NatixisNatixis亚洲区首席经济学家艾丽西亚·加西亚·耶赫雷罗说。“还有很长的路要走。”

去年，就在人们预计中国解除了新冠病毒限制措施后，经济会从被压抑的消费需求中受益时，房地产市场却拖累了经济增长。房地产业约占中国经济产出的25%。

由于担心房地产泡沫及其对金融体系的影响，中国政府在2020年推出了一系列旨在遏制房地产开发商过度借贷的法规，此后房地产行业开始进入停滞状态。不再能轻松地获得贷款，开发商在偿还现有贷款、完成已卖给购房者的楼盘建设上遇到困难。

据日本金融服务公司野村证券估计，中国仍有2000万套待完工的预售房，这些房的完工将需要逾三万亿元的资金。

合肥的一个住宅开发项目，摄于去年。中国一名高级官员对银行说，它们在帮助向房地产业提供资金方面“责无旁贷”。 QILAI SHEN FOR THE NEW YORK TIMES

现在，中国已取消了2020年实施的限制中的多条。金融监管者们已敦促银行向房地产开发商提供更多贷款。上周，中国国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，对房地产行业“金融业责无旁贷，必须大力支持”。

肖远企还说，银行不得对陷入困境的开发项目马上断贷，而是要通过延长还款时间、提供新增贷款等方法来加大支持力度。中国央行和金融监管机构已在上周表示，将允许一些开发商把从银行获得的经营性物业贷款用于偿还其他房地产贷款或债券。

2021年以来，已有50多家中国房地产企业出现了债务违约，包括曾经主导中国房地产市场的两家企业：恒大和碧桂园。碧桂园曾是与恒大竞争行业领导地位的主要对手，实际上已在去年10月出现了债务违约。销售额大幅下滑已使公司的处境更加恶化。

碧桂园表示，去年12月的未完工公寓预售额为69.1亿元人民币，与上年同期相比下降了69%。这个公司未来收入的重要指标已连续九个月下降。公司2023年下半年的预售额与上年同期相比下降了74%。

麦格理集团中国经济研究部主管胡伟俊(Larry Hu)在本月的一份研究报告中表示，房地产市场低迷带有“自我应验的”性质，因为房地产开发商的债务困境让买家望而却步，给房屋销售带来压力，而新业务的缺乏进一步加深了这些开发商的财务问题。

“2024年需要留意的一个关键是，中央政府是否以及何时会介入，承担起阻止低迷蔓延的主要责任，”胡伟俊写道。他说，中国当局能为房地产开发商提供救助，就像美国政府在全球金融危机期间介入，推出了问题资产救助计划（简称TARP）那样。

中国几年前开始给房地产降温时采取的措施之一是限制投机者买房。购房者被要求支付大笔首付，这阻止了人们购买更多的房产。

据中国官媒周二报道，中国东部城市苏州已取消了大部分购房限制，取消了个人可购买的房屋数量限制，不再要求购房者有当地户籍。

恒大在深圳的办公楼，这家企业曾主导中国房地产市场。 GILLES SABRIÉ FOR THE NEW YORK TIMES

即便购房限制放宽也无助于提振房地产市场。中国去年的未偿还房贷总额与2022年相比下降了1.6%，而2022年时，许多城市的企业和居民仍在应对疫情防控措施。据中国商业杂志财新报道，这是未偿还房贷总额近20年来的首次下降。抵押贷款数额曾一直以每年超过10%的速度增长，直到2021年。

对一些潜在的购房者来说，一个挥之不去的担忧仍是大量未完工的预售公寓。多年来，购房者会同意购买新公寓，并在楼盘建成的好几年前开始还房贷。一些房地产开发商因缺乏资金支付承包商和建筑商导致预售公寓的建设暂停，曾引起了轩然大波。

尽管政府已要求企业完成预售公寓的建设，但仍有许多项目尚未完成。

广东省珠海市19岁的大学生妮蒂亚·段（音）说，她家人曾提出在她18岁时给她买一套房子，但她拒绝了，部分原因是不想购买一套尚未盖好的房子。

虽然房价近年来已在暴跌，但段女士说，她对房地产前景总体上持悲观的态度，她更愿意将家里的钱存为现金。

“还是不太敢买房，”她说。“等到楼市稳定些，我会考虑买的。”

香港法院向恒大发出清盘令

中国恒大在2021年现金耗尽并违约数月后，全球投资者纷纷抢购这家房地产开发商的折价欠条，押注中国政府最终会出手拯救它。

在周一已经可以清楚地看到，这样的押注何其不明智。经过两年的悬而不决，以及逾2万亿元的负债，恒大终于被一家香港法院下令清算，此举将引发律师们竞相试图寻找和抢夺恒大任何可以出售的资产。

在香港高等法院大楼12层的一间小型法庭，恒大的律师仍努力想在最后一刻达成协议。他们提出清算会伤害到恒大的业务，无法帮助债权人拿回他们的资金。他们想要更多时间来与恒大的债权人达成协议。

但经过了40分钟的辩论后，主审本案的破产法官陈静芬(Linda Chan)作出了裁决，以恒大未能在过去一年半来向法庭提交一份切实计划为由，下令让恒大停止运营。

“我想以现在的情况，应该是本庭说到此为止的时候了，”陈静芬说。

过去两年恒大步履蹒跚，无法偿还债务或正常运转，但仍在运营中。该清盘令意味着，恒大在接下来的一段漫长时期里需要拆分这家公司的庞大业务，其项目遍布数百座城市，还有和房地产不相关的业务，例如电动汽车公司。

周一，中国恒大停牌前盘中跌幅超过20%。 LAM YIK/REUTERS

清盘令给该公司在香港上市的股票造成冲击，在暴跌超过20%后暂停交易。香港高院的决定很可能会在中国深陷困境的房地产行业和金融市场产生深远影响。后者已经对中国经济感到紧张。

在恒大庞大的帝国中，有价值的资产所剩无几。就算是有价值的资产可能也指望不上，因为中国的房地产已经与政治交织在一起。

恒大以及其他许多开发商过度建设、过度承诺，通过尚未建成的公寓获取现金，导致数十万购房者仍在等待公寓完工。现在，这些公司中有几十家已经违约，政府正在急切地强迫他们完成公寓项目的施工，这让承包商和建筑商陷入困境，因为他们已经多年没有拿到钱。

恒大清算一事接下来将考验外国投资者长期以来对中国的信心，看看这个国家是否会公平对待他们。在全球对中国的信心已经动摇的情况下，这一结果可能会刺激或进一步抑制资金流入中国市场。

“人们将密切关注债权人的权利是否得到尊重，”富而德律师事务所合伙人、重组专家丹·安德森(Dan Anderson)说。“这些权利是否得到尊重将对中国得到的投资产生长期影响。”

如今，中国比近代历史上任何时候都更需要外国投资者的投资。

多年来，香港金融市场一直是外商投资的切入点，但现在它和大陆金融市场共同受到沉重的打击，官员们正在争相寻找政策措施，比如设立股市救市基金来支撑信心。

中国的房地产市场几乎没有恢复繁荣的迹象，部分原因是中国政府希望让经济增长脱离依赖建设和投资的模式。

中美外交关系日趋紧张导致大量外资流出中国，也是在火上浇油。

投资者正关注恒大事件的解决，以了解中国将如何处理其不良公司的纠纷，仅房地产行业就有数十家不良公司。

具体来说，他们想知道现在负责执行清算的人是否会得到中国大陆法院的承认，而这在历史上是从未发生过的。

根据香港和北京在2021年签署的双方协议，中国大陆法院将承认香港法院指定的清算人，允许债权人控制恒大在中国大陆的资产。但迄今为止，向中国当地法院提出的五项此类请求中，只有一项获得批准。

周一的裁决在近两年中已被多次推迟，因为债权人和其他各方同意延期，以便该公司有更多时间与债权人就可能获得的赔偿金额达成协议。

就在去年夏天，恒大的管理团队和一些在香港以美元贷款给恒大的海外债权人似乎已经接近达成交易。9月，几位高层管理人员被捕，最终恒大创始人兼董事长许家印被警方拘留，谈判也随之戛然而止。

法院周一的裁决是“一声巨响”，安德森说。但到了“清算人追踪资产时就只是一声呜咽了”。 

周一，在法庭外对记者发言时，一名代表主要债权人团体的律师表示他们对陈静芬的裁决并不感到意外。

“整个过程中我们一直做好准备与该公司达成协议，也很愿意以及能够做到这一点，”为债权人提供咨询的凯易律师事务所(Kirkland & Ellis)的合伙人弗格斯·索林说。“以前曾有过在最后关头的对话，但毫无结果，在这种情况下，公司被清盘只能是怪自己。”

在清真寺遗址上盖的摩罗神庙揭幕，为何撕裂印度

印度古城阿约提亚（Ayodhya）一座大型印度教罗摩神（Lord Ram）神庙周一（1月22日）揭幕，该国总理莫迪（Narendra Modi ）出席了揭幕礼。

这座引发巨大争议的神庙取代了1992年被印度教暴徒夷为平地的一座16世纪清真寺。那次清真寺拆除引发了全国性骚乱，造成近2000人死亡。

数千名受邀嘉宾，包括顶级电影明星和板球运动员，出席了在阿约提亚举行的活动。

但一些印度教先知和大多数反对派抵制这个活动，莫迪此举被指具有政治意味，为今年稍晚的大选赢取印度教选民支持。

桑托什-杜比（Santosh Dubey）说，他并不后悔暴力摧毁清真寺。

“这是一项宗教工作，我来到这个世界就是为了完成这项任务。”他说。“这不是犯罪或罪过。”

杜比是一名“卡尔塞瓦克”（Kar sevak”，即宗教志愿者），他是1992年12月6日在阿约提亚拆除16世纪巴布里清真寺（Babri Masjid）的数万名印度教徒之一。

当天是印度独立后最黑暗的日子之一。这个有争议的地点位于印度最大的宗教分裂地区之一，数千人曾在骚乱中丧生。

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30多年后，在清真寺曾经矗立之处，将供奉印度教最受尊敬的罗摩神，而印度总理莫迪为这座宏伟新庙宇揭幕。这在奉行世俗宪法的国家是很有争议的，尤其是因为该遗址在历史上造成的分裂。

周一的仪式被视为莫迪今年竞选连任的非正式开始，向印度占多数的印度教徒示好。全国数以百万印度教徒正准备像庆祝盛大节日般庆祝这一天，而莫迪联邦政府的雇员可以休假半天。

宗教志愿者杜比的家位于阿约提亚市一条窄巷中，墙壁上的油漆和灰泥已经剥落。他坐在破败不堪的家中，说为自己的成就感到骄傲。

“如果没有我们所做的一切，这座寺庙就不可能建成。”他说。“宗教情感大于宪法。我现在非常高兴。我曾发誓，在罗摩神得到他的神庙之前，我不会修缮我的家。”

但对于印度最大的少数族群穆斯林而言，这一天将唤起他们的恐惧和痛苦回忆。一些人会把孩子送出城外，担心当来自全国各地的印度教徒挤满街道时，可能会激化紧张局势。

穆罕默德·沙希德（Mohammad Shahid）说：“我们被背叛过，所以我们感到恐惧。许多外人会来到阿约提亚，外人一来就会有麻烦。”

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莫迪出席了揭幕礼。

1992年12月6日是印度历史上一个决定性日子，也是印度教右翼政治势力崛起的关键事件，而该势力目前正寻求连续第三次执政。

许多印度教徒认为，穆斯林皇帝巴布尔（Babur）在500多年前摧毁了罗摩神诞生地的一座寺庙，并在其上兴建清真寺。

多年来，杜比与另外数十人曾面临指控并入狱服刑，但没有人因拆除清真寺而被定罪。

杜比不认为自己的行为违法。

“那些说摧毁清真寺不是印度教的人都是白痴。他们是异端、左派、极端分子和恐怖分子。”

“我们没有去另一个国家摧毁他们的礼拜场所，但如果他们摧毁了我们的礼拜场所，那么我们就应该把它们夺回来。”

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桑托什·杜比是1992年拆毁清真寺的暴徒之一。

穆斯林一直都在清真寺内祈祷，直到1949年，据称是印度教神职人员在寺内放置了罗摩神像。随后，法院下令关闭清真寺的大门，到1986年重开，许多人认为是当时执政的国大党（Congress party）授意的，据说是为了吸引占多数的印度教徒。

1990年，当时还只是个小政党的印度民族主义党“印度人民党”（BJP），带头发起在该遗址修建印度教寺庙的群众运动。这场运动后来被视为是将印度人民党，提升为当今几乎难以撼动的政治巨人的关键时刻之一，而莫迪现为该党领袖。

那一年，成千上万的宗教志愿者聚集在阿约提亚。当他们开始向有争议的地点前进时，警察向他们开火，造成数十人死亡。在枪击事件中受伤的杜比说：“这些子弹激起了我们的愤怒。”

两年后，宗教志愿者再次聚集在阿约提亚。

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杜比展示旧报纸上的照片，表示对自己的行为不后悔。

“当时有人在守卫有争议的建筑（清真寺），他们看到一大群人拿着刀和锤子向他们走来，就逃走了。我们之前已经练习过。我们爬上穹顶，几小时内就把它拆下来了。”

杜比向我们展示一张刊登在报纸上的黑白照片，照片中一群人高举武器，脸上洋溢着灿烂的笑容。他说这是在清真寺被夷为平地之前拍下的。

“我们很开心，因为我们知道那天会发生什么。”他指着照片中的自己说。

对阿约提亚的穆斯林来说，那是恐怖的一天。

现年65岁的安瓦里-贝古姆（Anwari Begum）说：“成千上万的人遍布阿约提亚。他们手持棍棒、刀剑和三叉戟。我们的房子被他们包围。”

“我们从家里跑出来。我带着六个月大的婴儿和孩子们跑。我丈夫跑在我们后面。当我转身时，我看到他被一些人抓住了。我们不得不继续逃命。”

第二天，她发现丈夫穆罕默德-阿明（Mohammad Amin）遇害，他是当天在阿约提亚发生的骇人暴力事件中丧生的至少17名穆斯林之一。

“一位目击者告诉我们，他被抓住了，手脚被砍断，被扔进一个麻袋带走了。我们一直没找到他的遗体，”她情绪崩溃地说。

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现年65岁的安瓦里-贝古姆在事件中丧偶。

她回到家，发现房子被烧成了灰烬。多年来，他们一家设法在原址重建两室一厅的小房子。

“我丈夫过去一直在照顾我们的家庭。剩下我一个人带着六个小孩。我们从政府那里得到了一些钱，但还是不够。我的生活从那天起就毁了。”她说。

清真寺被推倒后，引发印度各地骚乱，造成近2000人丧生。仅在金融首都孟买就有900多人死亡，其中约三分之二是穆斯林。斋浦尔（Jaipur）、博帕尔（Bhopal）、艾哈迈达巴德（Ahmedabad）和海德拉巴（Hyderabad）等城市也发生屠杀事件。

在阿约提亚，穆罕默德-沙希德（Mohammad Shahid）的父亲穆罕默德-萨比尔（Mohammad Sabir ）也惨遭杀害。

“他们殴打他，然后往他和我叔叔身上泼油，放火焚烧。我们找到了他们的遗体。”他说。“国家想忘记发生的一切。但穆斯林永远不会忘记。对我们来说，那是黑暗的一天。”

他们家曾为阿约提亚的寺庙提供木雕。作坊被夷为平地，沙希德不得不当人力车夫谋生。

和沙希德一样，安瓦里·贝古姆（Anwari Begum）也希望她30多岁的儿子索赫拉卜（Sohrab）能在揭幕礼前后离开，以保障他的安全。

他告诉BBC：“我不害怕，但我很紧张。据说有七万到十万人会来。气氛可能会变得很紧张，这就是穆斯林考虑离开的原因。但我不会走。我认为不会发生什么。”

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摩罗神庙开幕后预计将有大批印度教徒涌进城内。

在阿约提亚，寺庙所在地一片繁忙，起重机和挖掘机在落成典礼前将尘土撒向空中。数以千计头戴安全帽的工人遍布该地区。

神庙信托基金表示，建造神庙的费用为2.17亿美元（1.7 亿英镑），资金来自私人捐款。这座城市的改造工作由政府负责，估计耗资超过30亿美元。

在施工过程中，成百上千的朝拜者络绎不绝前来一睹罗摩神像的风采，新寺庙的供奉仪式已经开始。

40岁的普南·奥里（Poonam Ohri）喜极而泣。“因为莫迪和印度人民党政府，我们的梦想成真了。我太激动了。”

年迈的农民巴德里·纳拉扬（Badri Narayan）跋涉数百英里来到这里，他说自己的幸福难以言表。

“我以前来的时候，罗摩神的神像还在临时搭建的帐篷里。神像被雨淋湿了。看到那样，我就忍不住眼泪。”他对BBC说。“现在因为莫迪，他被释放了。”

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印度教徒普南·奥里为神庙开幕喜极而泣。

总理莫迪要求人们不要在1月22日前往阿约提亚，只需要在家中点灯。但他也表示，所有人都可以从第二天起到阿约提亚。

正是官方仪式后的那几天，让穆斯林社区感到担忧。

穆斯林社区领袖阿扎姆·卡德里（Azam Qadri）说：“如果政府联系我们，保证不会发生任何事情，那就能阻止人们离开，但至今他们还没有这么做。”

穆斯林索赫拉卜说：“政治领导人本应该来对我们说，发生在你们身上的事情是错误的——他们本应该表示同情，但他们没有。”

至于即将开放的新寺庙，他说：“我们为他们修建寺庙感到高兴，但我们也很难过，因为寺庙是在摧毁清真寺后修建的。”

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穆斯林社区领袖穆罕默德-沙希德

穆罕默德·沙希德（Mohammad Shahid）说，在最高法院将土地交给印度教徒后，他们有权建造这座寺庙。“我们没有欣然接受这一决定，但我们又能做什么呢？”他说。

经过多年诉讼，最高法院于2019年裁定，将有争议地点移交给印度教徒，尽管法官也认为拆除清真寺是非法的。判决依据的是考古证据，该证据显示清真寺地基的特征“表明其起源于印度教"。

裁决还指出，记录在案的证据证明了印度教的信仰和信念，认为该遗址是罗摩神的诞生地。

没有证据证明，当日为了修建清真寺而摧毁了寺庙。

法院还下令为穆斯林提供一块单独的土地来建造清真寺。它距阿约提亚15英里，杂草丛生，空无一人。

穆斯林社区领袖卡德里说：“如果政府像对待寺庙一样重视修建道路和环路，那么工程早就在那里开始了。”

图像来源，GETTY IMAGES

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许多人指责莫迪及其政党违反宪法，将宗教活动变成国家支持的活动。

在神庙揭幕礼之后，预计莫迪总理和印度人民党将今年稍晚的大选获胜。

许多人指责他及其政党违反宪法，将宗教活动变成国家支持的活动。

但印度人民党的地方议员拉鲁·辛格（Lallu Singh）认为，莫迪没有理由不出席。

“如果总理是印度教徒，他为什么不能访问印度教最大的信仰中心呢？有什么理由阻止他呢？罗摩神是这个国家文化的代表，”他告诉 BBC。

“大多数人的文化在这个国家占主导地位，因此总理参与开幕礼是百分之百正确的。这并不意味着我们有宗教歧视。”

此外，将神像移入未完工的寺庙也引起争议，有印度教领袖指责政府将选举利益置于神圣宗教仪式之上。

“我不想评论宗教领袖的言论。但放置神像的圣所已经完工。现在更多朝拜者可以轻松前来，这就是我们开放它的原因，”这位国会议员说。

早在1992年，印度人民党的高级领导人就曾对清真寺被拆表示遗憾，并说这种事情不该发生。

拉鲁·辛格被问及现在的感想时回应说：“我认为发生过的事情是正确的。”

BBC采访的大多数穆斯林和印度教徒都认为，从长远来看，阿约提亚不会有更多敌对行动。

但部分人认为，阿约提亚只是一个开始——在另外两座城市马图拉（Mathura）和瓦拉纳西（Varanasi，古称Kashi），也有清真寺争端和法庭案件进行中。

“我们等待了450年才得到罗摩神的诞生地。我希望瓦拉纳西和马图拉也能很快成为我们的家园。”21岁的印度教信徒阿卡什·贾达夫（Aakash Jadhav）说。

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新阿约提亚神庙中的罗摩神像。